縣人民政府關(guān)于印發(fā)泗陽縣住宅專項維修資金使用管理辦法的通知
泗政規(guī)發(fā)〔2022〕5號
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，各園區(qū)（場）管委會，縣各委辦局，縣各直屬單位：
《泗陽縣住宅專項維修資金使用管理辦法》已經(jīng)縣政府十八屆九次常務(wù)會議研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
泗陽縣人民政府
2022年8月31日
（此文件公開發(fā)布）
泗陽縣住宅專項維修資金使用管理辦法
第一章 總 則
第一條 為加強住宅專項維修資金管理，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，保障房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的及時維修和正常使用，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《住宅專項維修資金管理辦法》《江蘇省物業(yè)管理條例》《江蘇省住宅專項維修資金管理辦法》《宿遷市市區(qū)房屋專項維修資金使用管理辦法》（宿政辦發(fā)〔2014〕177號）等相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合我縣實際，制定本辦法。
第二條 本縣行政區(qū)域內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一、足額歸集并存入我縣住宅專項維修資金專戶的資金使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金（以下簡稱“維修資金”），是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)增強房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任意識。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，承擔(dān)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護管理和定期檢測工作。
第四條 本辦法所稱房屋共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢房屋內(nèi)業(yè)主共有的部位，一般包括：房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由房屋業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、樓梯及扶手、天線、公共照明、消防設(shè)施、安防設(shè)施、防雷設(shè)施、未移交的二次供水設(shè)施、綠地、道路、路燈、雨污管網(wǎng)、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、對講門鈴、共用落水管、單元門、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第五條 各職能部門的工作職責(zé)
（一）縣住建局負(fù)責(zé)維修資金首期歸集、使用管理、資金撥付審核等工作；接受物業(yè)主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、業(yè)主委員會、居民委員會、相對權(quán)利人等對維修資金余額情況的查詢；參與維修工程的質(zhì)量監(jiān)督、業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作。
（二）縣財政局負(fù)責(zé)提供維修資金專用收據(jù)，指導(dǎo)檢查維修資金使用管理工作；負(fù)責(zé)維修資金保值增值和使用撥付工作；負(fù)責(zé)擇優(yōu)選擇維修資金專用賬戶銀行工作。
（三）縣審計局應(yīng)當(dāng)依法對住宅專項維修資金管理和使用進行審計監(jiān)督。
（四）縣城管局負(fù)責(zé)維修事項的審核、預(yù)算控制、資金使用審核，參與工程招投標(biāo)、施工和驗收，建立維修資金使用臺賬，掌握全縣物業(yè)小區(qū)整體狀況，制訂年度維修計劃。
（五）縣資規(guī)局負(fù)責(zé)核驗產(chǎn)權(quán)人已足額交存的維修資金專用收據(jù)。
（六）各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)申報主體申請使用維修資金，組織維修資金申報項目現(xiàn)場認(rèn)定，參與工程招投標(biāo)、施工和驗收工作；負(fù)責(zé)維修資金申報主體督促施工單位在保修期內(nèi)履行保修義務(wù)；負(fù)責(zé)維修資金的續(xù)交補交工作。
（七）其他相關(guān)部門：縣市場監(jiān)管局、縣公安局、縣消防救援大隊、縣住建局、縣供電公司等部門，應(yīng)對相關(guān)專業(yè)設(shè)施保修期滿后的維修和更新改造工程進行專業(yè)認(rèn)定和施工方案審核，參與現(xiàn)場踏勘，監(jiān)督指導(dǎo)施工過程，出具專項驗收報告等。
第六條 維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
第七條 維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)建立住宅專項維修資金公開查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中住宅專項維修資金繳存、使用、增值和結(jié)余情況的查詢。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立住宅專項維修資金使用公示制度，每年年初，對上一年度維修資金使用情況進行公示，公示內(nèi)容包括維修項目、決算金額和相關(guān)業(yè)主分戶賬中扣除金額等。
第八條 凡未交存維修資金的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照住宅預(yù)售時維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)及時補交。
業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交，維修資金管理部門應(yīng)及時將相關(guān)信息通告物業(yè)主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）。
為確保維修資金補交和續(xù)交到位，屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督維修資金補交和續(xù)交工作；縣不動產(chǎn)登記機構(gòu)在房屋產(chǎn)權(quán)人申請房屋轉(zhuǎn)移登記時，負(fù)責(zé)核驗已足額交存的維修資金專用收據(jù)。
第九條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期年限自樓棟取得竣工驗收備案證明之日起計算。
第二章 一般使用程序
第十條 下列費用不得從維修資金中列支：
（一）在保修期內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用；
（二）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；
（三）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；
（四）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；
（五）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維保和養(yǎng)護費用；
（六）所修小區(qū)、樓幢單元未交納維修資金的；
（七）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十一條 維修資金使用申報主體（以下簡稱“申請人”）按下列原則確定：
（一）成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會作為維修資金使用申報主體；
（二）未成立業(yè)主委員會，成立物業(yè)管理委員會的，由物業(yè)管理委員會作為維修資金使用申報主體；
（三）未成立業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會的，由相關(guān)業(yè)主（人數(shù)較多時，相關(guān)業(yè)主可為不少于5人的業(yè)主代表）會同物業(yè)項目所在地居（村）民委員會共同作為維修資金使用申報主體。
第十二條 一般情形的維修，申報使用維修資金按照以下程序辦理：
（一）申請、初審。申請人向?qū)俚剜l(xiāng)鎮(zhèn)（街道）提出申請，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）統(tǒng)一受理，指導(dǎo)申請人填寫相關(guān)材料；鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）收到申請后，應(yīng)于5個工作日內(nèi)牽頭召集物業(yè)主管部門、維修資金管理部門進行現(xiàn)場勘察、初審和簽署意見。
（二）制訂方案、資金查詢。申請人應(yīng)依據(jù)業(yè)主和具有資質(zhì)的工程造價機構(gòu)的意見以及踏勘結(jié)果，提出維修計劃建議，制定《維修和更新、改造方案》，出具工程維修預(yù)算報告，向維修資金管理部門申請查詢維修資金賬戶分戶余額；符合申請額度的，維修資金管理部門出具預(yù)分?jǐn)偙怼?/p>
（三）業(yè)主確認(rèn)、受理。《維修和更新、改造方案》應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，在小區(qū)明顯位置進行公示不少于15日。
維修資金管理部門在受理維修資金使用申請時，應(yīng)對申請材料（申請人需提供申請表、維修更新和改造方案、施工圖或方案、現(xiàn)場勘察記錄、業(yè)主書面確認(rèn)證明材料、現(xiàn)場公示照片、預(yù)算報告等）進行審查，要件齊全并符合使用條件的，在接到申請后5個工作日內(nèi)作出批準(zhǔn)決定。
（四）項目招標(biāo)。經(jīng)維修資金管理部門批準(zhǔn)后，申請人按規(guī)定通過公開招標(biāo)形式，確定施工和監(jiān)理單位，物業(yè)主管部門全程監(jiān)督。
申請人須于招標(biāo)后7日內(nèi)將招標(biāo)結(jié)果報送縣物業(yè)主管部門和維修資金管理部門備案（需提供招標(biāo)公告、公示材料、中標(biāo)通知書、施工合同、工程質(zhì)量安全監(jiān)督小組名單等）。
（五）施工監(jiān)督。申請人、物業(yè)主管部門、屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、居民委員會共同對維修施工過程進行監(jiān)督，確保工程質(zhì)量，共同在《維修和更新、改造工程驗收報告》中簽署工程監(jiān)督情況及質(zhì)量評定意見。
施工單位在施工前須將其施工材料報送有資質(zhì)的質(zhì)量檢測機構(gòu)檢測，取得施工材料送檢報告；單項工程更新、改造費用在20萬元以上的，建設(shè)單位需聘請監(jiān)理單位對施工過程進行全程質(zhì)量安全監(jiān)督。
（六）竣工驗收、工程決算。工程竣工后，申請人應(yīng)當(dāng)在屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）監(jiān)督指導(dǎo)下組織物業(yè)主管部門、居民委員會及相關(guān)專業(yè)部門共同對工程進行驗收，并簽署意見。
受委托的工程造價機構(gòu)，對驗收合格的維修項目費用進行審核、決算，出具工程造價決算報告。
維修工程決算費用總額超過預(yù)算價1.5萬元（含1.5萬）的，則必須重新申報及經(jīng)相關(guān)業(yè)主再簽字確認(rèn)。
申請人應(yīng)當(dāng)按照決算結(jié)果填寫《維修和更新、改造工程決算費用分?jǐn)偳鍍浴罚⑦M行公示不少于7日。
（七）工程款支付。維修工程竣工驗收合格后，申請人向維修資金管理部門辦理維修資金付款手續(xù)，提交相關(guān)材料，包括付款申請表、工程質(zhì)量檢測報告、施工材料合格證明及送檢報告、工程竣工驗收報告、付款委托書、付款公示、審計決算報告及發(fā)票、維修資金分?jǐn)偙砗头謹(jǐn)偣静牧系龋缓罄m(xù)按支付節(jié)點付款時，均由申請人提供付款申請。
（八）資料歸檔。維修資金管理部門將分戶賬戶資金核減后，應(yīng)對維修資金相關(guān)申報、審批等材料進行整理、歸檔、保管，接受財政、審計及相關(guān)部門的監(jiān)督檢查。
第三章 緊急使用程序
第十三條 發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進行維修和更新、改造的，由申請人提出申請，屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）牽頭組織相關(guān)人員現(xiàn)場勘察認(rèn)定，及時維修：
（一）屋面防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯故障危及人身安全的；
（三）公共護（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；
（四）樓體單側(cè)外立面有脫落危險的；
（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人生、財產(chǎn)安全的；
（六）危及房屋安全的其他情形。
第十四條 發(fā)生上述緊急情況，由相關(guān)行業(yè)主管部門或委托機構(gòu)出具書面意見（書面意見需明確危及房屋、人身安全或影響業(yè)主正常生活），按緊急程序組織維修。
第十五條 發(fā)生緊急情況，按照以下程序辦理：
（一）書面申請、現(xiàn)場踏勘。發(fā)生緊急情況時，申請人應(yīng)在5日內(nèi)向?qū)俚剜l(xiāng)鎮(zhèn)（街道）書面申請，屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）接到書面申請后，應(yīng)第一時間組織物業(yè)主管部門、維修資金管理部門、行業(yè)主管部門及相關(guān)單位至現(xiàn)場踏勘，認(rèn)定確屬緊急情況的，啟動緊急程序，由申請人制定《維修和更新、改造方案》。
（二）緊急施工。維修資金管理部門應(yīng)按照共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造項目的要求，公開選定一批具有相應(yīng)資質(zhì)、有固定辦公場所的施工預(yù)決算、房屋鑒定、設(shè)施設(shè)備檢測評估、招標(biāo)、監(jiān)理、審計以及房屋修繕、建筑防水等專業(yè)隊伍備選目錄，向社會公開聯(lián)系方式，供維修選用。備選目錄按年度定期公布，對備選單位進行動態(tài)考核，建立準(zhǔn)入和退出機制。
維修和更新、改造項目預(yù)算費用在50萬元（含）以上的，應(yīng)采取公開招投標(biāo)方式確定維修施工單位；預(yù)算費用低于50萬元的，可通過搖號的方式在備選目錄中選定維修施工單位和相應(yīng)中介機構(gòu)進行緊急維修。
施工監(jiān)督、竣工驗收和工程決算按照本辦法第十二條有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
應(yīng)急單項維修費用在5000元以上的，應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的工程造價機構(gòu)進行工程決算并向業(yè)主公示；應(yīng)急單項維修費用不足5000元的，可以經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主、維修資金使用申報主體和物業(yè)主管部門同意，委托維修資金管理部門采取審核結(jié)算并公示。應(yīng)急維修費用審核結(jié)算當(dāng)事人合同另有約定的，從其約定。
（三）工程款支付。工程竣工驗收合格后，申請人向維修資金管理部門辦理住宅專項維修資金付款手續(xù)，提交相關(guān)材料，包括付款申請表、工程竣工驗收報告、付款委托書、付款公示、工程造價預(yù)算書、施工材料合格證明及送檢報告、審計決算報告及發(fā)票、維修資金分?jǐn)偙砗头謹(jǐn)偣静牧稀⒕S修（更新）和改造方案、施工方案、搖號（招標(biāo)）公告、公示材料、中標(biāo)通知書、施工合同、工程質(zhì)量監(jiān)督小組名單、行業(yè)主管部門或委托機構(gòu)出具書面意見、工程質(zhì)量檢測報告等。后續(xù)按支付節(jié)點付款時，均由申請人提供付款申請。
（四）資料歸檔。維修資金管理部門將分戶賬戶資金核減后，應(yīng)對維修資金相關(guān)申報、審批等材料進行整理、歸檔、保管，接受財政、審計及相關(guān)部門監(jiān)督檢查。
第四章 資金管理
第十六條 只有部分業(yè)主交存維修資金的住宅小區(qū)，經(jīng)交存業(yè)主同意，可在交存業(yè)主的維修資金中列支維修費用，分?jǐn)偡绞接蓸I(yè)主協(xié)商確定，須經(jīng)業(yè)主簽字認(rèn)可。
第十七條 維修資金管理部門應(yīng)根據(jù)維修項目類型，確定資金撥付方式及比例。
第十八條 維修資金使用從維修涉及范圍內(nèi)共有或者共用關(guān)系的業(yè)主交存的分戶賬中按照建筑面積分?jǐn)偭兄АＦ渲猩婕耙咽酃凶》康模瑥墓凶》烤S修資金中列支；建設(shè)單位未售出的空置房屋或產(chǎn)權(quán)在建設(shè)單位名下的房屋，由建設(shè)單位按空置房屋或所在名下房屋的建筑面積支付分?jǐn)偟木S修費用。
物業(yè)管理區(qū)域特定地下空間取得專有車位、攤位、庫位發(fā)生維修，需動用維修資金的，由專有車位、攤位、庫位業(yè)主的房屋分戶賬中分?jǐn)偭兄А?/p>
第十九條 維修資金自存入銀行專戶之日起計息，按照銀行活期利率結(jié)息轉(zhuǎn)入業(yè)主分戶賬。
業(yè)主委員會可以向維修資金管理部門提出申請，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修資金按不低于業(yè)主交存維修資金80%的款項轉(zhuǎn)存為超過一年以上的定期存款。申請維修資金轉(zhuǎn)存時，應(yīng)當(dāng)提交維修資金存定申請表和交存清冊確認(rèn)單。維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起5個工作日內(nèi)完成維修資金轉(zhuǎn)存手續(xù)。
住宅專項維修資金轉(zhuǎn)存期限內(nèi)，業(yè)主委員會需要動用轉(zhuǎn)存資金的，應(yīng)當(dāng)向維修資金管理部門辦理解除存定手續(xù)。業(yè)主委員會無法正常運作的，由相關(guān)業(yè)主申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）確認(rèn)后，向維修資金管理部門辦理解除存定手續(xù)。
禁止利用維修資金買賣股票、從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)、質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。
第二十條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常檢查、專項檢查和定期申報、設(shè)施檢測、維修養(yǎng)護制度。應(yīng)當(dāng)根據(jù)每季度共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檢查結(jié)果，及時編制維修、更新改造計劃和維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出申請與建議，并根據(jù)業(yè)主大會的決定，集中組織維修或者更新改造，在雨季和冬季前及時修復(fù)存在問題。
第二十一條 因維修和更新、改造工程需要造成業(yè)主自用部位裝修損壞的，應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者給予合理補償，費用計入維修和更新、改造成本。
第二十二條 住宅滅失的，應(yīng)當(dāng)按照《住宅專項維修資金管理辦法》相關(guān)規(guī)定返還維修資金。
第二十三條 提供虛假材料騙取、套取維修資金的，對其個人或者單位按照有關(guān)規(guī)定依法查處，將個人和單位失信信息納入誠信檔案。
第二十四條 建設(shè)單位未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，不得將房屋交付購買人。擅自交付的，由縣住建局責(zé)令限期改正；逾期不改正的按相關(guān)規(guī)定予以處罰。
第五章 附 則
第二十五條 非住宅物業(yè)的維修資金使用管理，參照本辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十六條 本辦法自2022年10月1日起施行，有效期至2027年9月30日。
附件：1．泗陽縣住宅專項維修資金使用申請表
2．維修和更新、改造方案公示證明
3．維修和更新、改造方案
4．業(yè)主委員會（或相關(guān)業(yè)主）書面確認(rèn)證明
5．泗陽縣住宅專項維修資金付款審批表
6．維修和更新、改造方案工程決算費用分?jǐn)偳鍍怨?/p>
政策解讀：http://www.zzwfdzkj.com/siyang/zcjd/202209/933baabaa6cd47578e001a31e254c2f7.shtml
簡明問答：http://www.zzwfdzkj.com/siyang/jmwd/202209/46baa4e7b45e44ba8bb4daa5bc13c662.shtml
